新房成危房,解除合同為啥這么難?

作者：張博 劉傳麗 李潤雪 吳杰

買房,可以說是一個家庭的“頭等大事”?？芍貞c的三位買家做夢也想不到,花費大價錢買來的新房竟是危房。更讓他們想不到的是,起訴要求解除購房合同,一審、二審敗訴,申請再審被駁回,合同始終未能解除。萬般無奈之下,三位買家向檢察機關(guān)申請監(jiān)督……

2023年2月,最高人民檢察院公布了2022年度民事檢察十佳法律文書,重慶市檢察機關(guān)辦理的夏剛與重慶某物流公司房屋買賣合同糾紛案民事抗訴書位列其中,并引發(fā)廣泛關(guān)注。

花錢買到“問題房”,起訴維權(quán)卻連連敗訴

“經(jīng)鑒定……樓板施工質(zhì)量不合格!”2016年9月5日,拿著專業(yè)房屋安全鑒定機構(gòu)出具的鑒定報告,看到最后一行“不合格”三個字時,夏剛?cè)圆桓蚁嘈抛约夯水吷e蓄購買的新房,竟是質(zhì)量不合格的“問題房”。

2010年12月,重慶市原雙流區(qū)(2011年與大足縣合并成立大足區(qū))古龍鄉(xiāng)白石村村民夏剛與弟弟夏強、妹妹夏香決定在城里買房。多方看房選擇后,三兄妹最終與某物流公司簽訂房屋買賣合同,以分期付款方式分別購買了位于原重慶市雙橋經(jīng)開區(qū)(現(xiàn)大足區(qū)雙橋經(jīng)開區(qū))某市場三套面積為140余平方米、價值60余萬元的一樓一底期房。

然而,2011年12月,夏剛?cè)置檬辗亢髤s發(fā)現(xiàn),房屋的墻體、地板上多處都有裂縫,有的縫隙甚至長達3米多。三人就房屋質(zhì)量問題多次跟開發(fā)商協(xié)商維修事宜,均沒有得到滿意的答復。

2014年9月,某物流公司將夏剛?cè)置闷鹪V至法院,要求履行合同,交付購房尾款30余萬元。

“我沒找他麻煩,他倒把我給告了,問題不解決,我憑啥付款?”2016年9月,夏剛自費委托重慶市建設(shè)工程質(zhì)量檢驗測試中心(以下簡稱“檢測中心”)對三套房屋樓板施工質(zhì)量進行鑒定。鑒定結(jié)果不出所料:經(jīng)檢測,房屋樓板存在較多裂縫,樓板厚度、鋼筋直徑、鋼筋間距及鋼筋保護層厚度均不滿足設(shè)計及《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》的要求,樓板施工質(zhì)量不合格。

怎么辦?看著自己的新房變成了危房,夏剛?cè)置脩n心忡忡。

“開發(fā)商賣給我‘問題房’,處理問題也沒有誠意,我們一定得討個說法。”2017年3月15日,兄妹三人一紙訴狀將開發(fā)商某物流公司訴至法院,請求判令解除房屋買賣合同,賠償相應損失并支付鑒定費用。案件審理過程中,某物流公司申請對案涉房屋安全性再次進行鑒定。在法院的主持下,雙方共同選定檢測中心進行第二次鑒定。鑒定結(jié)果為房屋墻、樓板、鋼筋間距等不滿足安全使用要求,存在安全隱患,為D級危險房屋(在相關(guān)鑒定標準劃分中,A、B、C、D分別對應完好、基本完好、限制使用、危險級別),但可以采取加固處理措施進行修復。

一審法院考慮到雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效,鑒定意見也并未認為案涉房屋存在主體質(zhì)量不合格的問題,且案涉房屋存在的質(zhì)量問題可以通過修復來解決,遂判決駁回兄妹三人的全部訴訟請求。

次年,夏剛?cè)置锰崞鹕显V,并就一審判決提出的“鑒定意見并未明確主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量是否合格”,申請對房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行司法鑒定。沒想到,二審法院認為,一審時夏剛并未申請該項鑒定,二審時申請不符合規(guī)定,故不予準許,并于2018年3月7日判決駁回上訴,維持原判。

“說我提供的證據(jù)不能證明主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,又不讓我申請鑒定,我不服氣!”二審敗訴后,夏剛申請再審也被駁回。

2019年4月,走投無路的夏剛抱著最后一線希望,以群眾來信方式向重慶市檢察院郵寄了檢察監(jiān)督申請書。隨后,重慶市檢察院將來信轉(zhuǎn)交重慶市檢察院第一分院(以下簡稱“一分院”)辦理。

一句牢騷話引起檢察官注意,依法抗訴啟動再審

2019年5月,一分院承辦檢察官王雪花認真審查案卷材料后,邀約當事人來院接受詢問。

“我一想起這個事情就來氣!攢了一輩子的血汗錢買個危房,住不了、退不了,家人天天為這個事情和我吵。檢察官,你給評評理,我委不委屈?”剛坐下來,夏剛就“倒苦水”。

王雪花一邊安慰,一邊解釋道:“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,買受人是可以請求解除合同、賠償損失的。我們一定依法認真審查。”

聽到“房屋主體結(jié)構(gòu)”幾個字,夏剛的情緒更加激動,“我問過檢測中心的鑒定人員,哪怕我們的房子被評為D級危房,他們也不會在報告上說主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,因為專業(yè)術(shù)語里根本就沒有‘主體結(jié)構(gòu)’這一說法!”

夏剛的這句牢騷話引起了王雪花的注意。司法解釋中提出的房屋主體結(jié)構(gòu)在專業(yè)技術(shù)判斷中是否有明確規(guī)定?人們常識中理解的墻、板、梁、柱又能否與房屋主體結(jié)構(gòu)掛鉤?

專業(yè)問題還得向?qū)I(yè)人員尋求答案。辦案組帶著問題找到了檢測中心。得知案件敗訴后,檢測中心工作人員也十分詫異,“按理說不應該。從我們專業(yè)角度來說,他們的房屋質(zhì)量明顯不達標,樓板為D級、墻體為C級、梁柱為B級、整個門市為D級,從技術(shù)上而言,主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。”

“那為什么不在鑒定報告中表明主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格?”

“在相關(guān)的檢測、驗收規(guī)范中,‘主體結(jié)構(gòu)’這一術(shù)語并沒有明確的定義,所以無法在報告中下結(jié)論。但樓板、混凝土等涉及安全結(jié)構(gòu)的主要承重構(gòu)件都有問題,那整個房子能正常使用嗎?”

“究竟什么才是主體結(jié)構(gòu)?樓板?混凝土?還是地基、承重墻這些更重要的構(gòu)件?”

“都是。砌體結(jié)構(gòu)中的承重墻體、樓板、混凝土、梁、柱等涉及安全結(jié)構(gòu)的主要承重構(gòu)件都是主體結(jié)構(gòu)的一部分。安全構(gòu)件與房屋是局部與整體的關(guān)系。”

……

經(jīng)過與檢測中心工作人員深入交流,案件也隨之破局。2019年7月20日,辦案組向檢測中心送達協(xié)助調(diào)查函,要求該中心針對二審《結(jié)構(gòu)安全性鑒定意見書》向檢察機關(guān)出具一份詳細的《補充說明》。而這份《補充說明》進一步明確了“主體結(jié)構(gòu)”在相關(guān)檢測、驗收標準中的實際概念。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條之規(guī)定,2019年8月,一分院在查清案件事實、明辨法律適用難點的基礎(chǔ)上,認為法院民事審判認定的基本事實缺乏證據(jù)證明,適用法律確有錯誤,判決結(jié)果確有不當,決定提請重慶市檢察院抗訴。

2020年3月,重慶市檢察院依法提出抗訴,認為夏剛等人解除合同的訴訟請求具有事實和法律依據(jù),應予支持。案件進入再審程序。

精準監(jiān)督、持續(xù)跟進,促購房糾紛圓滿解決

“檢察機關(guān)以《補充說明》的方式變相否定司法鑒定意見缺乏事實依據(jù)。”

“案涉房屋既然可以修復,合同目的就能夠?qū)崿F(xiàn),繼續(xù)履行合同不僅能讓當事人承受較小的經(jīng)濟損失,也能保持案涉房屋價值的最大化并維護市場交易的穩(wěn)定性。”

……

2020年12月,再審法院判決維持原判決。

“再審判決未考慮到房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量對夏剛等人正常居住、使用房屋造成的嚴重影響,這不符合法律規(guī)定,也不符合公平正義的價值取向,應當依法糾正。檢察機關(guān)抗訴是案件當事人實現(xiàn)公平正義的最后希望,我們應堅守住這道防線。”在重慶市檢察院檢察六部檢察官任志勇看來,對于這起案件,檢察機關(guān)應當認真履行法律監(jiān)督職責,依法跟進監(jiān)督。

2021年2月,重慶市檢察院依法啟動跟進監(jiān)督程序,再次提出抗訴。

為指明一審、二審、再審判決存在的錯誤,并且把應當糾正原判決的理由說清講透,切實提升檢察監(jiān)督的精準性,任志勇在撰寫抗訴書時七易其稿,最終交出了一份高質(zhì)量的民事抗訴書。

任志勇還將法治宣講融入其中,“每一個公正判例,都可能為法律信仰加一塊基石,每一次錯誤,都可能成為信仰崩塌的推手。當選擇訴訟作為解決糾紛的最后方式時,人民不僅要求實體公正,也要求程序公正。檢察機關(guān)再次對本案提出抗訴,不是有意與法院唱對臺戲,而是基于案涉房屋確實存在重大安全隱患且不滿足安全使用要求系既成事實,如果堅持駁回夏剛的全部訴訟請求,不僅會使守約方吃虧,還為違約方完全開脫了違約責任,這不符合公正、法治的價值取向,不符合誠信、友善的價值準則,不利于實現(xiàn)文明、和諧的價值目標。”

這份“有理有據(jù)有溫度”的抗訴書引起了再審法院的高度重視,法院決定盡快再審該案。

“不能簡單把不準許解除合同看作是在保護市場交易的穩(wěn)定性。在一方嚴重違約的情況下,司法機關(guān)支持守約方提出的解除合同主張,才真正有利于引導和保護市場交易秩序的健康穩(wěn)定發(fā)展。原判決認定事實不清、適用法律確有錯誤,不準解除合同是不恰當?shù)?。任何一個不公正的裁判,都難以讓當事人息訴罷訪,都將動搖司法的權(quán)威。”再審開庭時,任志勇代表檢察機關(guān)發(fā)表了出庭意見,得到了各方的認同。

2022年6月,檢法雙方共同促進當事人達成了調(diào)解協(xié)議:某物流公司立即啟動修復工程,將案涉房屋修復至符合房屋質(zhì)量專業(yè)檢測標準,并采取下調(diào)房屋價款、免除再次交付后10年物業(yè)費的方式對夏剛兄妹三人進行賠償。同年6月29日,再審法院作出民事調(diào)解書,對該調(diào)解協(xié)議予以確認,原生效判決被依法撤銷。

至此,這起房屋買賣合同糾紛終于畫上了句號。

讓“憂居”變“優(yōu)居”,檢察建議守護“安居夢”

夏剛?cè)置迷庥龅姆课葙|(zhì)量問題是否為個例?事實上,早在2019年5月,案涉房屋所在地大足區(qū)的檢察院就注意到了該案的另一“受害群體”。

“我買的房子當時也到處都有裂縫,本來也想退。但看到夏剛打了兩次官司都輸了,我們哪里折騰得起嘛?只有自認倒霉了!”同在雙橋經(jīng)開區(qū)某市場購置了一套房產(chǎn)的村民曹某說道。

“我拿了4萬元賠償款自行維修了,結(jié)果補了東墻裂西墻,反反復復,自己還倒貼了好幾萬元!”村民萬某也滿腹怨言。

據(jù)進一步調(diào)查,大足區(qū)檢察院發(fā)現(xiàn),2015年以來,共有十余名購房者與某物流公司因案涉市場的房屋質(zhì)量問題發(fā)生糾紛,矛盾較為突出。2017年,在相關(guān)部門調(diào)解下,物流公司提出了補償條件,同意從購房尾款中減免部分資金用于購房者自行加固、維修整改房屋。

“但購房者的自行加固并不能保證施工安全和整改質(zhì)量,而且仍有部分購房者不同意補償方案,導致安全隱患長期存在,必須全面排查安全隱患,進一步厘清安全主體責任,落實整改措施,守護群眾房屋安全,將矛盾化解在源頭。”大足區(qū)檢察院檢委會專職委員李福建說道。

2020年3月,在重慶市檢察院、一分院的指導下,大足區(qū)檢察院向雙橋經(jīng)開區(qū)建設(shè)管理局發(fā)出檢察建議書。在檢察機關(guān)的督促下,該行政主管部門積極行動,會同相關(guān)單位,督促建設(shè)單位委托專業(yè)機構(gòu)開展對案涉房屋的排查檢測、出具針對性修復方案,對房屋裂縫采取封閉加固處理,以達到合格檢測標準。

同時,雙橋經(jīng)開區(qū)建設(shè)管理局還對轄區(qū)建設(shè)工程開啟了一次全方位“體檢”,對轄區(qū)12129棟既有建筑進行全面排查,就發(fā)現(xiàn)的安全隱患進行專項整治和分類處理,目前已全部整改到位,有力確保了民生領(lǐng)域建設(shè)工程質(zhì)量安全。

“經(jīng)過你們這一整改,我現(xiàn)在可以放心地睡覺了。”2022年歲末,上門開展“回頭看”的檢察官們受到了小區(qū)業(yè)主們的歡迎和感謝。

“房產(chǎn)問題就是民生問題,房屋質(zhì)量更是關(guān)系到人民群眾的生命財產(chǎn)安全。該抗訴案堅守民事檢察精準監(jiān)督理念,抓住法律適用難點、回應社會生活焦點、凸顯民事檢察特點,充分體現(xiàn)了民事檢察維護國家法律統(tǒng)一實施的職能作用。”西南政法大學民商法學院教授、博士生導師汪青松點評道。

(文中人物除檢察官外均為化名)

以高質(zhì)效辦案守護公平正義、保障民生福祉

重慶市人民檢察院第一分院黨組書記、檢察長　李建超

房屋承載著人民群眾對美好生活的向往。在辦理與房屋關(guān)系密切的案件時,檢察機關(guān)應當始終堅持人民至上,以高質(zhì)效辦好每一個涉房檢察監(jiān)督案守護公平正義、保障民生福祉。

商品房買賣是經(jīng)濟生活領(lǐng)域常見的交易活動,也極易引發(fā)糾紛并引起社會高度關(guān)注。雖然商品房買賣合同司法解釋早已出臺施行,但相關(guān)疑難問題依舊存在。本案爭議焦點涉及的“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量是否合格”,本為技術(shù)上的判斷,非專業(yè)人士對此論證的難度極高。原判決對司法鑒定意見中涉及主體結(jié)構(gòu)安全的重要構(gòu)件梁、板、柱等,缺乏系統(tǒng)的判斷,在認定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量是否合格上出現(xiàn)偏差,進而對買受人主張解除合同的請求權(quán)基礎(chǔ)作出了錯誤的司法判斷。

為依法、準確對房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量作出認定,守護人民群眾生命財產(chǎn)安全,檢察機關(guān)依法能動履職,充分利用調(diào)查核實手段,通過勘查現(xiàn)場、詢問鑒定人員、聽取鑒定機構(gòu)意見、走訪專業(yè)技術(shù)人員、反復論證,最終得出“主要構(gòu)件均未達安全系數(shù)”“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”的判斷?？乖V意見緊緊圍繞原判決在認定事實、適用法律方面存在的問題,準確把握法定性與必要性標準,正確依法開展監(jiān)督。在抗訴意見未被采納的情況下,檢察機關(guān)依照監(jiān)督規(guī)則相關(guān)規(guī)定,果斷提出跟進監(jiān)督。再審過程中,檢察機關(guān)既立足監(jiān)督意見,又始終注重妥善處理人民群眾涉法涉檢訴求,與法院一道,在法律空間中尋求最佳處理途徑,既實現(xiàn)了公權(quán)力監(jiān)督和私權(quán)利救濟并重,又解決了人民群眾的操心事、煩心事、揪心事,讓人民群眾真正、切實地感受到公平正義。

糾正個案并非檢察監(jiān)督的終點。在新的形勢下,檢察機關(guān)應結(jié)合辦案中發(fā)現(xiàn)的社會治理突出問題,通過檢察建議等手段開展訴源治理,從源頭上預防和遏制風險隱患。本案中,檢察機關(guān)針對辦案中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題,向相關(guān)行政主管部門制發(fā)檢察建議,督促其及時消除房屋安全隱患,提示建設(shè)工程領(lǐng)域質(zhì)量風險,建議強化監(jiān)督制約、加大檢查力度。行政機關(guān)隨即開展了專門整治,截至目前,相關(guān)房屋的修復、驗收工作已全部完成。

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