買了法拍房,十年住不上?

上海檢察機(jī)關(guān)兩次抗訴維護(hù)房屋買受人合法權(quán)利

朱某安向記者指示曾經(jīng)對一家人而言遙不可及的案涉房屋。

十年中,代理兒子訴訟的朱某安自學(xué)了大量的法律知識。

這個秋天,朱某一家終于感受到了久違的神清氣爽。

十年前,朱某通過司法拍賣競得房屋準(zhǔn)備結(jié)婚使用,因原戶主拒不搬出,歷經(jīng)三級五家法院十多次訴訟卻始終無法入住屬于自己的房子。

朱某向檢察院申請監(jiān)督后,上海市兩級檢察機(jī)關(guān)鍥而不舍,自2018年6月起,先后兩次接續(xù)抗訴,推動法院再審,幫助朱某實(shí)現(xiàn)了合法物權(quán)并促成執(zhí)行和解。前不久,朱某終于成為房子真正的主人。

購法拍房無法入住

訴至法院不予受理

事情要從2013年春天說起。

那年,28歲的朱某風(fēng)華正茂,是上海一家公司的職員。朱某的父母曾是20世紀(jì)70年代返城的知青,一家三口有十多年的時間蝸居在一間只有12平方米的小屋內(nèi)生活。眼見兒子到了談婚論嫁的年紀(jì),朱某的父母四處打聽,想為兒子選一套房子。

“房屋信息是從中介公司得知的,因?yàn)槭欠ㄔ号馁u的房子,中介又介紹了一家代理公司協(xié)助我們辦理拍賣的事。我們提出去實(shí)地看房,代理公司說房子被法院貼著封條進(jìn)不去,只帶我們看了同小區(qū)同戶型的房子。”由于擔(dān)心出岔子,朱某的父親朱某安在簽訂委托代理拍賣的格式合同時特意寫上了“自該房產(chǎn)證拿到后三個月內(nèi)交房”一行字。

2013年4月9日,朱某通過浦東新區(qū)法院司法競拍取得案涉房屋所有權(quán),同年9月25日拿到房產(chǎn)證?？僧?dāng)一家人興沖沖地去看房時,卻發(fā)現(xiàn)原來的房主孫某竟然還沒搬出。

“孫某說,他還在與別人為買賣房子的事打官司,法院就把房子拍賣了。”當(dāng)?shù)弥恐鲗O某堅(jiān)決不肯交出房子時,朱某安多次找過代理公司解決問題,但代理公司一直在敷衍他。

無奈之下,朱某只好向房屋的委托拍賣人浦東新區(qū)法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。“執(zhí)行局法官對我說,當(dāng)時拍賣須知所附的‘特別規(guī)定’已載明:‘標(biāo)的以現(xiàn)狀拍賣,有人占據(jù)使用。委托人和拍賣人不負(fù)責(zé)清場,拍賣成交后買受人須自行負(fù)責(zé)清場事宜’,因而不能受理我的申請。”朱某安告訴記者,拍賣當(dāng)天代理公司是給過他幾頁材料,是他代兒子簽的字,因?yàn)橹芭c代理公司簽過合同,所以并沒有太在意“特別規(guī)定”的內(nèi)容。

在向浦東新區(qū)法院多次申請強(qiáng)制執(zhí)行無果后,2014年4月,朱某以房屋所有權(quán)人的身份向房屋所在地嘉定區(qū)法院提起排除妨害之訴,請求法院判令孫某遷出該房屋。嘉定區(qū)法院一審認(rèn)為,朱某系通過司法拍賣取得該房屋,應(yīng)向原拍賣法院即浦東新區(qū)法院申請交付房屋,對朱某的起訴裁定不予受理。朱某不服,提起上訴。上海市第二中級法院于同年6月維持一審裁定。2015年5月,上海市高級法院駁回朱某的再審申請。

拿著嘉定區(qū)法院的生效裁定,朱某再次向浦東新區(qū)法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,但依舊碰壁。2017年7月,朱某向浦東新區(qū)法院提起同樣的排除妨害之訴。浦東新區(qū)法院一審認(rèn)為,孫某的住所地和案涉房屋均不在其轄區(qū)內(nèi),其沒有管轄權(quán),故對朱某的起訴同樣裁定不予受理。朱某不服,提起上訴,上海市第一中級法院維持一審裁定。2018年6月,上海市高級法院駁回朱某再審申請。

至此,從拍下房屋之日算起,已經(jīng)過去4年時間,朱某輾轉(zhuǎn)于三級五家法院之間,得到的結(jié)果只有“不予受理”“不予支持”“駁回再審申請”,入住新房的訴求始終未得到解決。

申請監(jiān)督

檢察機(jī)關(guān)首次抗訴促受理

由于朱某忙于工作,這些年來,一直是已退休的朱某安作為兒子的代理人為房子的事奔波。在朱某安的家中,記者注意到沙發(fā)邊的小柜上有一厚摞法律書籍,還有幾本寫滿密密麻麻筆記的本子。“這些書多數(shù)是去圖書館借的。我學(xué)了民事訴訟法之后,知道不服法院生效裁判可以去檢察院申請監(jiān)督。”朱某安對記者說。

2018年10月,朱某向上海市檢察院第二分院(下稱“二分檢”)申請監(jiān)督。

“他很誠懇,很關(guān)心我。”朱某安回憶第一次見到承辦檢察官楊冰時的情景說。

“老百姓通過司法拍賣取得的房子這么長時間住不進(jìn)去,于情于理都說不過去,在法律上一定要給當(dāng)事人一個說法。”在耐心聽完朱某安代朱某提出的申訴后,楊冰做好了“啃硬骨頭”的心理準(zhǔn)備。

檢察機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)查核實(shí)認(rèn)為,案涉房原所有權(quán)人孫某曾與案外人楊某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同已被法院生效判決確認(rèn)無效,朱某通過司法拍賣程序善意取得該房屋的所有權(quán),因此,孫某不具有合法占有使用該房屋的權(quán)利。朱某有權(quán)請求法院排除妨害。

“朱某與本案有直接利害關(guān)系;朱某提起的訴訟有明確的被告;孫某強(qiáng)占該房屋,侵犯了朱某的合法權(quán)益,朱某的起訴符合民事訴訟法規(guī)定的起訴條件。”在二分檢提請上海市檢察院的抗訴意見書中,楊冰闡明朱某請求法院排除妨害有明確的法律依據(jù)。

“從程序違法的角度上抗訴是沒問題的。我們在審查此案時進(jìn)一步考慮的是,提抗后法院是否能在實(shí)體上予以支持,只有支持,抗訴才有實(shí)際意義。”時任上海市檢察院民事檢察部門副主任的楊建鋒坦承,對此案的討論最初在內(nèi)部也有分歧:一種意見認(rèn)為,拍賣公告已明示不負(fù)責(zé)清場,朱某競拍后又請求法院清場,這種行為有違誠信,不應(yīng)獲得支持,而且,當(dāng)時各地法院對法拍房不負(fù)責(zé)清場的做法也比較普遍;另一種意見認(rèn)為,根據(jù)最高法的相關(guān)司法解釋,對于司法拍賣房屋,除有依法不能移交的情形外,法拍房的買受人有權(quán)向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,法院應(yīng)依法受理申請并予以強(qiáng)制執(zhí)行。因此,本案中,法院在“特別規(guī)定”中告知不負(fù)責(zé)清場的行為,有違最高法司法解釋。

楊冰再次來到上海市檢察院作了補(bǔ)充說明:“浦東新區(qū)法院在拍賣前告知了案涉房屋的瑕疵不是存在于房屋質(zhì)量方面,或者有租約尚未到期等依法不能交付的情形。清潔交付司法拍賣房屋是法院的法定義務(wù),該義務(wù)不能通過‘特別規(guī)定’解除。”他還找到了上海市高級法院于2017年2月出臺的關(guān)于司法拍賣的實(shí)施細(xì)則,該細(xì)則明確規(guī)定法院負(fù)責(zé)對拍賣標(biāo)的清場。“這可以認(rèn)為是對法院執(zhí)行義務(wù)的再次明確和對之前一些不規(guī)范、不正確做法的糾正。”

在檢察官聯(lián)席會議上,兩種意見展開充分討論后,上海市檢察院民事檢察部門負(fù)責(zé)人陳子龍從法理、情理兩方面作了總結(jié)說明:“法拍房的出售者是法院,從合同法的角度來說,出售人的主要義務(wù)就是清潔交付,不負(fù)責(zé)清場等于單方面免除了自己的清潔交付義務(wù),這樣的合同應(yīng)該認(rèn)定無效;退一步講,即便合同有效,也只能是本次拍賣不負(fù)責(zé)清場,不能認(rèn)為當(dāng)事人喪失了通過另訴尋求救濟(jì)的權(quán)利。房子最大的功能就是居住,如果拍賣后只獲得一張房產(chǎn)證,卻永遠(yuǎn)住不進(jìn)去,這個理走到天邊也說不通。”

2019年3月,上海市檢察院向上海市高級法院提出抗訴。該院指出,當(dāng)事人朱某通過司法拍賣取得案涉房屋,法院既未將拍賣房屋強(qiáng)制執(zhí)行移交買受人,又不受理買受人提起的要求無權(quán)占有人孫某遷離房屋的民事訴訟,使朱某事實(shí)上喪失了通過司法途徑排除孫某非法侵占其合法房產(chǎn)的權(quán)利,屬于程序失當(dāng),法院理應(yīng)依法受理朱某的起訴。

2019年7月,上海市高級法院再審認(rèn)為,朱某通過司法拍賣受拍涉案房屋后,要求由法院幫助清空房屋,結(jié)清相關(guān)費(fèi)用,訴求正當(dāng),應(yīng)由法院予以解決?？紤]到系爭房屋坐落于嘉定區(qū),且起訴人已向嘉定區(qū)法院起訴,故撤銷原一、二審裁定,該案由嘉定區(qū)法院立案受理。

就這樣,輾轉(zhuǎn)奔波5年后,朱某終于從“起訴人”變?yōu)?ldquo;原告”,入住新房之路初見曙光。

訴訟請求被駁回

檢察機(jī)關(guān)依職權(quán)再次抗訴

可惜,朱某一家人沉浸在法院決定受理案件的欣喜中沒有多久,法院的一紙判決又讓他們的心情跌落谷底。

2019年11月,嘉定區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為,案涉房屋的拍賣公告中已寫明法院不負(fù)責(zé)清場,朱某在參與競拍時明知系爭房屋的占有使用權(quán)存在瑕疵,且不能通過司法強(qiáng)制交付取得實(shí)際占有權(quán),現(xiàn)房屋的占有使用狀態(tài)與拍賣時并無變化,朱某基于上述明知有瑕疵的所有權(quán)又訴求排除妨害缺乏依據(jù)。故判決駁回朱某的訴訟請求。朱某不服,提起上訴。2020年6月,上海市第二中級法院維持一審判決。朱某申請?jiān)賹徍?2021年11月,上海市高級法院駁回了朱某的再審申請。

朱某拿著法院的判決書再次找到楊冰。向領(lǐng)導(dǎo)請示后,楊冰將這一“令人吃驚”的結(jié)果向市檢察院作了匯報。“原本以為法院立案后,朱某的訴求會順理成章得到解決,沒想到事情又一次回到了原點(diǎn)。如果由朱某再次申請監(jiān)督,又要拖很長時間,我們決定直接由市院受理該案并依職權(quán)跟進(jìn)監(jiān)督。”陳子龍說。

2022年6月,上海市檢察院依職權(quán)再次向上海市高級法院提出抗訴?？乖V意見書指出,上海市第二中級法院的生效判決違背了物權(quán)法(民法典物權(quán)編)的相關(guān)精神,錯誤地認(rèn)為法院在系爭房屋拍賣公告中注明其不負(fù)責(zé)清場的“特別約定”合法有效,從而免除法院司法強(qiáng)制交付職責(zé),導(dǎo)致通過司法拍賣競得系爭房屋的買受人朱某不能有效行使權(quán)利,既有損司法拍賣的公信力,又有違法律規(guī)定,應(yīng)予糾正。同年7月,上海市高級法院裁定提審本案。

今年4月27日,上海市高級法院再審開庭審理本案,陳子龍代表檢察機(jī)關(guān)出庭發(fā)表抗訴意見:“在本案中,當(dāng)事人拍下法拍房后,可以通過執(zhí)行救濟(jì)渠道,要求法院交付法拍房,最高法有明確規(guī)定,不得將未清場的房子交付拍賣。因此,拍賣公告中關(guān)于法院不負(fù)責(zé)清場的約定屬于無效約定;當(dāng)發(fā)現(xiàn)原居住人非法占有房屋不肯搬走時,當(dāng)事人也可以依法向法院提起對于原居住人的排除妨害、搬離遷出的民事侵權(quán)訴訟。照理說,這兩條路都是應(yīng)該走得通的,這屬于救濟(jì)渠道并存。不能把兩條路都堵死,讓買下法拍房的權(quán)利人無路可走。”

據(jù)記者了解,在多方努力之下,朱某與孫某在再審開庭前達(dá)成和解,孫某已搬離并騰空房屋交付朱某入住使用。6月,上海市高級法院裁定終結(jié)本案。

朱某的十年維權(quán)路“終成正果”,如今已38歲的他仍單身未婚。“這些年也談過不少女友,但多數(shù)因?yàn)榉孔訂栴}未能步入婚姻?，F(xiàn)在不容易找到合適的,畢竟已經(jīng)錯過了最好的時機(jī)。”在秋日的暖陽里,朱某的心中五味雜陳。

鍥而不舍的接續(xù)監(jiān)督

上海市虹口區(qū)檢察院副檢察長　楊建鋒

本案是上海檢察機(jī)關(guān)民事檢察部門踐行“高質(zhì)效辦好每一個案件”司法理念的一件代表性案例,無論從檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督糾正法院司法權(quán)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題,還是從檢察機(jī)關(guān)依法能動履職,鍥而不舍連續(xù)進(jìn)行兩次抗訴,最終幫助當(dāng)事人成功破解十年維權(quán)困境來看,都取得了很好的辦案成效。

不同于常見的民事抗訴主要針對某一法院生效裁判文書在事實(shí)認(rèn)定或法律適用等方面存在的錯誤,本案抗訴針對的是司法權(quán)在法院系統(tǒng)內(nèi)部運(yùn)行過程中出現(xiàn)的問題,涉及案件受理、判決、執(zhí)行等各個環(huán)節(jié)——

就朱某不服法院不予受理案進(jìn)行的第一次抗訴,針對的是司法拍賣執(zhí)行法院與案件訴訟受理法院之間的司法權(quán)銜接不暢問題,通過抗訴解決了當(dāng)事人向法院請求救濟(jì)時面臨的“都不管”難題;就朱某排除妨害訴訟請求法院不予支持而進(jìn)行的第二次抗訴,針對的是法院雖在程序上受理了案件,但在實(shí)體上不予支持,造成訴訟程序“空轉(zhuǎn)”的問題,通過跟進(jìn)監(jiān)督,最終糾正了在實(shí)體判決方面存在的錯誤。

習(xí)近平總書記在中央政治局集體學(xué)習(xí)民法典時講話指出,要加強(qiáng)民事檢察工作,加強(qiáng)對司法活動的監(jiān)督,暢通司法救濟(jì)渠道,保護(hù)公民、法人和其他組織合法權(quán)益。檢察機(jī)關(guān)辦理本案時充分關(guān)注朱某作為房屋所有權(quán)人卻無法入住,多年奔波于三級多家法院的維權(quán)困境,秉持以人民為中心的發(fā)展思想,全力發(fā)揮檢察能動性,持續(xù)加強(qiáng)對審判、執(zhí)行活動的監(jiān)督效能。從分院提請抗訴到市院提出抗訴,兩級檢察院在各司其職的同時深化辦案一體化協(xié)作,形成了緊密的工作聯(lián)動。尤其是針對上海市高級法院采納第一次抗訴意見后指定嘉定區(qū)法院受理,嘉定區(qū)法院未能支持當(dāng)事人排除妨害訴請的問題,檢察機(jī)關(guān)貫徹公權(quán)監(jiān)督與私權(quán)救濟(jì)相結(jié)合的民事檢察思維,堅(jiān)持做到敢于監(jiān)督與善于監(jiān)督相統(tǒng)一:一方面落實(shí)精準(zhǔn)監(jiān)督理念,找準(zhǔn)監(jiān)督重點(diǎn),依職權(quán)進(jìn)行“實(shí)質(zhì)化”跟進(jìn)監(jiān)督,堅(jiān)持不懈推動法院徹底糾正錯誤,增強(qiáng)檢察監(jiān)督剛性;另一方面與法院進(jìn)行多次溝通,尋找解決方案,切實(shí)解決問題,使當(dāng)事人的訴求最終得到實(shí)現(xiàn)。(劉文暉 劉添)

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