法院：屬無(wú)權(quán)代理，丈夫須雙倍返還定金

房屋買(mǎi)賣(mài)是人生大事，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，夫妻一方代另一方簽字的情況時(shí)有發(fā)生，這樣的合同是否有效？當(dāng)心儀房源又被另售他人，已付定金的買(mǎi)受人又該如何維護(hù)自身權(quán)益？日前，上海市靜安區(qū)人民法院審理了一起合同糾紛。

2022年7月，小方夫婦通過(guò)房產(chǎn)中介看中了一套房屋，想以1250萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房屋。為促成雙方成交，中介特地趕到外地找到了正在陪同父親看病的房東胡先生。小方夫婦看中的這套房屋是胡先生和妻子蔡女士共同共有，胡先生在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字的同時(shí)也代蔡女士簽了字，隨后，小方夫婦支付了60萬(wàn)元的定金給胡先生，并積極準(zhǔn)備購(gòu)房款等待過(guò)戶(hù)。

誰(shuí)知，胡先生回到上海后，妻子蔡女士卻認(rèn)為房子的售價(jià)過(guò)低，還要承擔(dān)中介費(fèi)用，不同意賣(mài)房。同年9月，胡先生夫婦又以1300萬(wàn)元的價(jià)格與另一買(mǎi)家簽訂了出售合同，并退還了小方夫婦的60萬(wàn)元定金。

小方夫婦認(rèn)為，胡先生夫婦擅自解除合同，依照合同約定應(yīng)雙倍返還定金；而胡先生夫婦認(rèn)為，妻子蔡女士不知道房屋出售給小方夫婦的事情，也不認(rèn)可丈夫胡先生代簽字的行為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)全體共有人簽字，合同不成立，所以只愿意退還定金。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，小方夫婦無(wú)奈最終訴至法院。

法院審理認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方四人均已經(jīng)簽字，合同已經(jīng)成立。房屋買(mǎi)賣(mài)合同上胡先生代妻子簽字的行為屬于代理行為，因沒(méi)有取得妻子的事先授權(quán)，也沒(méi)有獲得事后追認(rèn)，胡先生的代理行為屬于無(wú)權(quán)代理，房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)胡先生的妻子不發(fā)生效力，所產(chǎn)生的一切后果由胡先生承擔(dān)，胡先生應(yīng)雙倍返還定金。

胡先生不服提起上訴，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為一審判決于法有據(jù)，予以維持。

法官說(shuō)法

夫妻一方出售房屋是否屬于行使日常家事代理權(quán)的范圍？

民法典規(guī)定的日常家事代理權(quán)是“因家庭日常生活需要而實(shí)施的民事法律行為”，如維持家庭共同生活的開(kāi)支、撫育未成年子女的費(fèi)用、家庭成員所需的醫(yī)療費(fèi)用等。房屋買(mǎi)賣(mài)所涉金額大，與夫妻雙方的生活都息息相關(guān)，應(yīng)當(dāng)在夫妻雙方都同意的前提下進(jìn)行，因此房屋買(mǎi)賣(mài)不宜被認(rèn)定為家庭日常生活需求的范圍內(nèi)。

屬于夫妻共有的房屋，僅有夫妻一方簽字的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？承辦法官表示，若買(mǎi)受人有證據(jù)證明夫妻一方簽署合同時(shí)已經(jīng)獲得另一方的授權(quán)或另一方事后追認(rèn)的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)于出賣(mài)人夫妻雙方發(fā)生效力，買(mǎi)受人可要求繼續(xù)履行合同；但若夫妻未簽字一方不認(rèn)可另一方與買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人也無(wú)證據(jù)證明簽字方在簽署合同時(shí)已獲未簽字方有效授權(quán)或未簽字方事后追認(rèn)的情況，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效但效力僅及于簽字方，買(mǎi)受人只能通過(guò)起訴簽字一方來(lái)維護(hù)權(quán)益。

法官提醒，房屋買(mǎi)賣(mài)由于金額大、周期長(zhǎng)、流程復(fù)雜，在交易過(guò)程中面臨諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方均應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查、慎重簽約、誠(chéng)信履約。作為買(mǎi)受人，要注意審查所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，如不動(dòng)產(chǎn)登記為多人共同共有，所有產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)共同簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同或經(jīng)有效的授權(quán)委托，否則可能導(dǎo)致房屋無(wú)法順利過(guò)戶(hù)；若房屋屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)但僅登記一方名字，應(yīng)當(dāng)注意是否有另一方同意出售的證明或委托代理手續(xù)。

（2023年9月11日《上海法治報(bào)》記者 胡蝶飛 通訊員 梅益婷）

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