唐山客

據(jù)《法治日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2019年，因物業(yè)占用小區(qū)一樓的架空層改建成物業(yè)員工宿舍，導(dǎo)致業(yè)主原本的休閑活動(dòng)區(qū)域縮小了一半，浙江省德清縣的小朱跟鄰居們一起找物業(yè)反映，并以不交物業(yè)費(fèi)作為抗議。但直到2023年，物業(yè)才將架空層清理干凈并恢復(fù)原狀。小朱和部分業(yè)主仍然不愿交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司遂訴至法院，要求相關(guān)業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)并支付逾期付款違約金。庭審中，小朱認(rèn)為物業(yè)占用架空層期間，自己可以不交或少交物業(yè)費(fèi)。但法院對(duì)小朱等業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)的抗辯意見未予采信。

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位、不達(dá)標(biāo)，或者認(rèn)為物業(yè)公司有失職、侵權(quán)行為，能否以不交物業(yè)費(fèi)為手段進(jìn)行抗議、表達(dá)不滿或進(jìn)行“扣抵”“找補(bǔ)”?不少業(yè)主的答案是肯定的。但法律告訴我們，這種想法和做法都是行不通的。德清縣人民法院判決小朱等業(yè)主向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)，對(duì)業(yè)主欠費(fèi)抗議的做法作出了司法層面的否定性評(píng)價(jià)。這堂有關(guān)物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)的法治課，有助于業(yè)主們厘清物業(yè)服務(wù)關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)邊界，拿捏好維權(quán)的尺度。

業(yè)主交物業(yè)費(fèi)既是契約義務(wù)，也是法律義務(wù)。《民法典》規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。”物業(yè)公司應(yīng)該按約定提供服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按約定交物業(yè)費(fèi)。只有物業(yè)公司不履行服務(wù)責(zé)任或履行服務(wù)責(zé)任在整體上不到位、不符合合同約定的質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)合同目的，業(yè)主才有權(quán)按程序解除物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)而拒交物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)在整體上到位，不存在全面性問題，只是在個(gè)別環(huán)節(jié)存在一些不太嚴(yán)重的瑕疵，業(yè)主就應(yīng)該按雙方約定履行交費(fèi)義務(wù)，不能動(dòng)不動(dòng)就針對(duì)物業(yè)服務(wù)的局部問題、輕微問題祭出停費(fèi)、欠費(fèi)、拖費(fèi)的抗議手段。

其實(shí)，物業(yè)公司占用業(yè)主共有空間或侵占業(yè)主共有空間產(chǎn)生的收益等物業(yè)服務(wù)問題屬于侵權(quán)行為，業(yè)主在維權(quán)過程中不能將其與物業(yè)費(fèi)捆綁到一起，不能以不交物業(yè)費(fèi)來解決，而是應(yīng)該看清相關(guān)物業(yè)服務(wù)侵權(quán)行為的性質(zhì)，通過協(xié)商、投訴、舉報(bào)、起訴、提起仲裁等法律手段維權(quán)。這樣，讓侵權(quán)行為的歸侵權(quán)行為，讓物業(yè)費(fèi)的歸物業(yè)費(fèi)，權(quán)責(zé)明晰，分別處置，既能實(shí)現(xiàn)維權(quán)目的，又能維護(hù)物業(yè)服務(wù)契約關(guān)系，避免出現(xiàn)用違約行為對(duì)抗侵權(quán)行為的“雙輸局面”。

當(dāng)然，業(yè)主即便對(duì)衛(wèi)生服務(wù)不到位、損壞維修不及時(shí)、安全管理不規(guī)范等問題不滿意，也應(yīng)該評(píng)估其是全面性問題還是局部性問題，是否對(duì)物業(yè)公司的全面履約、整體履約或主體部分履約構(gòu)成根本性影響。如果物業(yè)服務(wù)在整體上仍在合同約定的責(zé)任范圍內(nèi)，或未明顯低于合同約定的責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就應(yīng)該通過契約、法律手段倒逼物業(yè)公司強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，規(guī)范服務(wù)行為，提升服務(wù)質(zhì)量。

針對(duì)物業(yè)服務(wù)的“堤內(nèi)損失”，業(yè)主不能在堤外的“費(fèi)上補(bǔ)”，不能用不交物業(yè)費(fèi)來抗議物業(yè)服務(wù)的局部、輕微瑕疵或侵權(quán)行為，否則，業(yè)主很可能落得一個(gè)既補(bǔ)費(fèi)又丟人的尷尬結(jié)局。這是小朱等業(yè)主用不交物業(yè)費(fèi)抗議物業(yè)公司占用小區(qū)共有空間一案帶給我們的最大警示。

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