10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等多家銀行發(fā)布公告，從11月1日起，陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。這意味著中國(guó)人民銀行一個(gè)月前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求正式落地。

中國(guó)人民銀行公告提出，存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。與此同時(shí)，房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制取消，可調(diào)整為最短3個(gè)月。

偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)大，借款人心理有落差，可能引發(fā)提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。記者從有關(guān)商業(yè)銀行了解到，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，商業(yè)銀行經(jīng)過(guò)測(cè)算，將該偏離幅度約定為30個(gè)基點(diǎn)。

“在存量房貸與新增房貸利率偏離度超過(guò)30個(gè)基點(diǎn)時(shí)，允許借款人與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整加點(diǎn)，有助于緩解潛在購(gòu)房者的觀望情緒，降低借款人房貸利息支出。”招聯(lián)首席研究員董希淼說(shuō)，總體而言，在利率下行周期，縮短重定價(jià)周期、動(dòng)態(tài)調(diào)整加點(diǎn)幅度等兩項(xiàng)措施，將有助于進(jìn)一步降低借款人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，提振居民住房消費(fèi)意愿和能力，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)所對(duì)應(yīng)的數(shù)值?，F(xiàn)在的個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次，中國(guó)人民銀行公告取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為一年的行政性限制。

記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價(jià)周期。大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共3個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次;重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次;重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整1次，不能多次調(diào)整。

由于房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青說(shuō)，在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可早享受降息紅利。在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價(jià)周期只能調(diào)整1次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好選擇的權(quán)利。

當(dāng)前，存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸，調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。記者從中國(guó)人民銀行獲悉，初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬(wàn)筆、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行在10月31日完成批量調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于房貸利率重定價(jià)日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異，重定價(jià)后都將是一樣的，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià)，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率3.33%的平均水平。 (經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 姚 進(jìn))

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