11月11日上午，中牟縣不動產(chǎn)登記部門頒出的194本農(nóng)村房屋不動產(chǎn)登記證書，開啟了河南農(nóng)村房屋確權(quán)發(fā)證的又一全新模式。

與此前河南部分地市發(fā)出的農(nóng)村房屋不動產(chǎn)登記證書有所不同的是，中牟縣在農(nóng)村房屋登記發(fā)證工作中，采取了“權(quán)籍調(diào)查成果驗收后再發(fā)證”的新模式，有業(yè)內(nèi)人士指出，這一模式將極大提高農(nóng)村房屋登記發(fā)證工作的準(zhǔn)確性，有效提升后續(xù)發(fā)證效率。

自不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面推行以來，農(nóng)村房屋登記始終是很多人關(guān)注的問題。對此，本報也針對部分與宅基地相關(guān)的熱點問題，向河南省不動產(chǎn)登記部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行了采訪。

194本不動產(chǎn)登記證書開啟農(nóng)村房屋登記發(fā)證新模式

“俺不會說恁多‘排場話’，拿住這個本兒就是覺得心里怪踏實。”11月11日上午，中牟縣刁家鄉(xiāng)白家村2組村民白五海這樣對記者說。

當(dāng)天上午，該村194戶村民與白五海一樣，領(lǐng)到了自己家農(nóng)村房屋的不動產(chǎn)登記證書。

2017年，河南省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)聯(lián)席會議辦公室下發(fā)通知，提出計劃在3年內(nèi)完成河南農(nóng)村房屋不動產(chǎn)登記工作，而最近兩年，河南也已有部分地市陸續(xù)開始為農(nóng)村房屋發(fā)放不動產(chǎn)登記證書。

那么，為何稱中牟縣的做法是一種全新模式呢？

中牟縣自然資源和規(guī)劃局局長劉國勝介紹說，與大家相對熟悉的城市住宅類不動產(chǎn)登記工作相類似，農(nóng)村房屋在進(jìn)行合法登記前，必須要通過權(quán)籍調(diào)查工作厘清該房屋的合法權(quán)屬來源、界址、歸屬等工作，而本次中牟縣在該項工作中與其他地市的最大區(qū)別也在于此。

據(jù)了解，權(quán)籍調(diào)查工作的目的，是確定不動產(chǎn)權(quán)屬、現(xiàn)狀，實現(xiàn)房地信息掛接。如果把登記工作比作給一個人辦理檔案手續(xù)的話，權(quán)籍調(diào)查就好比是在搞明白他的性別、年齡、學(xué)歷等問題。

“此前已經(jīng)發(fā)證的地市所采取的模式是‘一邊權(quán)籍調(diào)查，一邊發(fā)證’，而中牟縣的做法是，完成所有農(nóng)村房屋的權(quán)籍調(diào)查，且成果通過了省級不動產(chǎn)登記部門驗收后，再統(tǒng)一發(fā)證。”劉國勝表示，這一工作模式變化也將使登記結(jié)果更加準(zhǔn)確、后續(xù)發(fā)證效率更加高效。

河南房地一體宅基地權(quán)籍調(diào)查進(jìn)度已近94%

從2017年起提出河南農(nóng)村房屋登記的“3年計劃”，到2020年計劃實現(xiàn)農(nóng)村不動產(chǎn)登記進(jìn)入日常管理，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記全覆蓋，河南農(nóng)村房屋登記工作已近收官階段。

與此前長期存在的房屋、土地分散登記有所不同的是，為農(nóng)村房屋頒發(fā)不動產(chǎn)登記證書，也需將農(nóng)村房屋與其所占土地的相關(guān)信息進(jìn)行套合，并最終頒發(fā)出“房地一體”的農(nóng)村房屋不動產(chǎn)登記證書。

據(jù)了解，截至2020年10月底，河南全省157個縣（市、區(qū)），已完成房地一體權(quán)籍調(diào)查的宅基地宗地20257844宗，占宅基地總數(shù)的93.52%，集體建設(shè)用地宗地123214宗，占集體建設(shè)用地總數(shù)的91.67%。

此外，目前河南已有19個縣（市、區(qū)）的縣級農(nóng)村不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查成果通過省級驗收。通過不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書的宅基地47758宗，集體建設(shè)用地23647宗。

釋疑農(nóng)村房屋登記您所關(guān)心的那些問題

問題1:為宅基地、村集體建設(shè)用地確權(quán)發(fā)證，是否意味著它們將來可以上市交易？

“農(nóng)村房屋登記工作主要有兩個重大意義，首先可借助此次登記，厘清農(nóng)村長期存在權(quán)屬爭議、相關(guān)權(quán)屬來源材料欠缺的農(nóng)房歸屬問題。其次，便是為下一步農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革奠定了基礎(chǔ)。”河南省自然資源確權(quán)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，這是一項基礎(chǔ)性很強的工作。通過確權(quán)登記發(fā)證，可以明確農(nóng)村房屋、宅基地的產(chǎn)權(quán)歸屬，更好地保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。

此外，上述相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，按照現(xiàn)行法律法規(guī)的要求，宅基地目前尚不具備抵押、交易的功能。未來是否具備這些功能，需要未來頒布的法律法規(guī)作出進(jìn)一步的明確，但農(nóng)村房屋登記工作可以為下一步進(jìn)行的改革提供相應(yīng)的基礎(chǔ)。

“無論未來會有怎樣的政策調(diào)整，民間所猜想的抵押、交易之前提一定是確定權(quán)屬，首先要把‘是誰的’明確下來，才會有其他可能。”

問題2:宅基地能否繼承？

例：老家中的老宅子為父母所有，如今父母已經(jīng)去世，能否通過繼承的方式獲得宅基地的使用權(quán)呢？

據(jù)了解，按照我國相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬集體所有，個人通過繼承的方式獲得使用權(quán)缺乏相應(yīng)規(guī)定，但在現(xiàn)實中，個人可以通過繼承房屋從而獲得宅基地使用權(quán)。

問題3:想繼承房屋應(yīng)該如何辦理？

例：老家中的老宅子為父母所有，如今父母已經(jīng)去世，怎樣辦理房屋繼承？

省自然資源確權(quán)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在農(nóng)村房屋登記工作中，確權(quán)的核心點在于房屋還是否存在。對于房屋尚存、用地狀況沒有發(fā)生改變的情況，如房屋所有人已經(jīng)去世，其繼承人應(yīng)當(dāng)先前往房屋所在村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等相關(guān)部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)信息，在辦理了繼承等相關(guān)手續(xù)后，再進(jìn)行確權(quán)登記。

問題4:因參軍、求學(xué)等原因離開農(nóng)村，但老家依然有宅基地的情況怎樣辦理確權(quán)登記？

省自然資源確權(quán)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，根據(jù)原國土資源部關(guān)于印發(fā)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的通知，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。但如果房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)則由集體收回。

問題5:為何不同地區(qū)宅基地的大小會存在差異？是否有相對統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)？

疑問：為何我家的宅基地面積為“兩分”而一些同事、朋友在其他地區(qū)的宅基地面積大小為“兩分半”甚至“三分”？

省自然資源確權(quán)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，根據(jù)1982年國務(wù)院所頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》及后續(xù)河南省配套出臺的《河南省村鎮(zhèn)建房用地管理實施辦法》的要求，我省在制定宅基地面積大小時，根據(jù)其所在地的地貌、資源稟賦等個體情況，將常見的宅基地面積大小劃分為了二分、二分半、三分、三分半等規(guī)格，但要求最多平均每戶用地不得超過三分半。且各縣、市要根據(jù)限額規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厝司亍⒓彝ジ睒I(yè)、民族習(xí)慣、計劃生育等情況，具體規(guī)定社員宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，并報上一級人民政府備案。

問題6:如果老家宅基地上的房子已經(jīng)出現(xiàn)破損而導(dǎo)致不能居住的，是否能夠在權(quán)籍調(diào)查時被調(diào)查、記錄？

對此問題，省自然資源確權(quán)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，“房屋質(zhì)量與產(chǎn)權(quán)并無直接關(guān)系”，在農(nóng)房登記工作中，不動產(chǎn)登記部門也將依照“全面調(diào)查、依法登記”的原則進(jìn)行辦理，這也就意味著，無論農(nóng)房現(xiàn)狀質(zhì)量如何，在權(quán)籍調(diào)查中都需如實記載，后根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求依法進(jìn)行登記。

問題7:在現(xiàn)實中，不少農(nóng)村宅基地都存在“超占”的情況，在確權(quán)登記時怎么處理？

對此問題，省自然資源確權(quán)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，所謂“超占”是指實際占有宅基地的面積，超過了當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定面積的情況。

對于“超占”行為的處理，不動產(chǎn)登記部門將按照“尊重歷史、依法依規(guī)”的原則，大致可參照3個不同的時間段進(jìn)行處理。首先，如宅基地“超占”發(fā)生在1982年之前，且用地狀況至今沒有發(fā)生變化的，則按現(xiàn)狀進(jìn)行登記。如宅基地“超占”發(fā)生在1982年至1986年，即《中華人民共和國土地管理法》實施（1987年1月1日）前的，需要宅基地使用人按照當(dāng)時的規(guī)定進(jìn)行處理后，憑相關(guān)處理證明，按現(xiàn)狀進(jìn)行登記。如宅基地“超占”發(fā)生在1986年之后，不動產(chǎn)登記部門則將按照已生效的相關(guān)法律法規(guī)依法辦理。

問題8:為農(nóng)村房屋、宅基地辦理不動產(chǎn)登記收費嗎？

按照我省農(nóng)村房屋登記工作的要求，對于農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查不得收費，不得增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。省自然資源確權(quán)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，對于登記工作的收費標(biāo)準(zhǔn)，國家相關(guān)政策明確規(guī)定，對于申請宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)登記的，只收取不動產(chǎn)權(quán)屬證書工本費，每本證書10元。

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